各區（市）自然資源局，各派出分局，局直有關單位，局機關有關處室：

現將《青島市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。

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?青島市自然資源和規劃局

2020年4月17日

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青島市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法

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第一章? 總則

第一條??為進一步規范建設用地使用權二級市場秩序，加強市場監管，優化土地資源配置，根據《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號）、《山東省人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（魯政辦發〔2019〕33號）等規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條??本市行政區域范圍內的建設用地使用權轉讓、出租、抵押管理適用本辦法。建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的交易對象是國有建設用地使用權，重點針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。涉及到房地產交易的，應當遵守《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》等法律法規規定。

已依法入市的農村集體經營性建設用地使用權轉讓、出租、抵押，可參照本辦法執行。

第三條??建設用地使用權轉讓、出租、抵押應遵循依法依規、誠實守信、公平自愿的原則。

第四條??自然資源行政主管部門依法對建設用地使用權轉讓、出租、抵押進行監督，并負責日常管理工作。

各級自然資源行政主管部門應建立土地二級市場交易場所，搭建統一的交易平臺，推動土地二級市場交易與不動產登記流程有機融合，實行“交易+登記”一體化服務，推進“一窗受理、一網通辦、一站辦結”。

第五條??自然資源行政主管部門應加強土地二級市場的信息系統和數據庫建設。土地權利人、利害關系人可按規定申請查詢建設用地使用權轉讓、出租、抵押的不動產登記和合同備案資料。

第六條??有下列情形之一的，建設用地使用權不得進入土地二級市場轉讓、出租、抵押：

（一）未依法取得建設用地使用權不動產權證書的；

（二）土地權屬不清、有爭議的；

（三）經有權機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制權利的；

（四）已經超過建設用地使用期限，未辦理續期的；

（五）已認定為閑置土地，未按照市、區（市）人民政府批準的閑置土地處置方案完成處置的；

（六）法律、行政法規規定禁止交易的其他情形。

第二章? 建設用地使用權轉讓?

第七條??以買賣、交換、贈與等方式轉讓建設用地使用權的，應書面簽訂建設用地使用權轉讓合同。

第八條??以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，需經依法批準，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價款，按轉移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規劃的前提下，由受讓方依法依規補繳土地出讓價款。

第九條??以出讓方式取得建設用地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件；

（二）已實現出讓合同約定的其他轉讓條件。原土地出讓合同對轉讓條件有約定的，從其約定。

以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓時，出讓合同和登記文件中所載明的權利和義務隨之轉移。

第十條??以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓，參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規定，不再報經原批準建設用地使用權作價出資或入股的機關批準；轉讓后，可保留為作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。

作價出資或入股方式變更為出讓方式的，土地權利人應與自然資源行政主管部門簽訂補充合同。土地權利人可憑補充合同等資料辦理不動產登記。

第十一條??明確土地分割、合并條件。宗地一經確定，不得隨意調整。確需分割、合并的，應滿足以下條件：

（一）已全部辦理土地確權登記手續；

（二）分割、合并后的地塊應具備獨立分宗條件，并經規劃審查同意分割或合并；

（三）分割或合并后的總建筑面積不得增加，不改變原土地用途，不改變原出讓合同或劃撥決定書確定的開、竣工時間；

（四）涉及已辦理土地使用權抵押等他項權利登記的，須征得土地抵押等他項權人同意；擬分割宗地已預售或存在多個權利主體的，應取得相關權利人同意，不得損害權利人合法權益；合并后地塊涉及土地出讓年限的，土地出讓到期年限不得晚于合并前地塊最早到期年限；分割、合并轉讓涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關權利義務。

土地分割、合并的，土地權利人應與自然資源行政主管部門簽訂補充合同。土地權利人可憑補充合同、不動產權籍調查成果等資料辦理不動產登記。

第十二條??加強涉地司法處置工作銜接，涉及建設用地使用權轉移的案件，自然資源行政主管部門應當根據人民法院要求，向人民法院提供所涉不動產的權利狀況、原出讓合同約定的權利義務等情況。

第十三條??轉讓雙方應當依法申報交易價格。以買賣方式轉讓建設用地使用權，申報價格比標定地價低20%以上的，市、區（市）人民政府有權行使優先購買權；尚未建立標定地價的，申報價格低于基準地價的，市、區（市）人民政府有權行使優先購買權。對有權行使政府優先購買權的轉讓土地，市、區（市）自然資源主管部門應在10個工作日內報請市、區（市）政府決定是否行使優先購買權，逾期不行使的視為放棄優先購買權。

第三章? 建設用地使用權出租?

第十四條??以劃撥方式取得的建設用地使用權，經批準準予出租的，應按照有關規定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。

宗地長期出租（租賃年限超過5年），或部分用于出租且可分割的，應依法補辦出讓等有償使用手續。

第十五條??建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度，出租人向自然資源行政主管部門依法申報并繳納相關收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續。本市劃撥土地出租年收益金標準暫定按建設用地占地面積基準地價水平的1%收取。

第十六條??以出讓方式取得的建設用地使用權，可以將全部或部分建設用地使用權出租，但應當符合下列條件：

（一）已按土地出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地；

（二）已實現出讓合同規定的其他約定條件。

第十七條??以租賃方式取得的建設用地使用權，已實現土地租賃合同約定的投資開發、利用土地的條件，經出租人同意，可以出租。

出租以租賃方式取得的建設用地使用權，出租年限不得超過國有土地租賃合同約定的剩余年限。

第十八條??以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權出租，參照以出讓方式取得的建設用地使用權出租的有關規定執行。

第十九條??土地使用權人未經批準擅自出租劃撥土地使用權的，由自然資源行政主管部門按照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十六條有關規定處理。

第四章? 建設用地使用權抵押?

第二十條??自然人、企業均可作為抵押權人申請以建設用地使用權辦理不動產抵押相關手續，涉及企業之間債權債務合同的須符合有關法律法規的規定。

第二十一條??以劃撥方式取得的建設用地使用權可以依法依規設定抵押權，劃撥土地抵押權實現時應優先繳納土地出讓收入。以劃撥方式取得的建設用地使用權抵押的，由不動產登記機構依法辦理抵押登記，不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權抵押的批準手續。

第二十二條??以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設用地使用權可以設定抵押權。

第二十三條??以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后，可根據租賃合同約定，將建設用地使用權連同地上建筑物、附著物一并抵押。

第二十四條??允許不以公益為目的的養老、教育等社會領域企業以有償取得的建設用地使用權等財產進行抵押融資。抵押權實現時，不得改變土地用途。

第二十五條??各級不動產登記機構在辦理劃撥建設用地使用權抵押和營利性養老、教育企業建設用地使用權抵押等業務時，應建立建設用地使用權抵押風險提示機制。

第五章??建設用地使用權二級市場建設

第二十六條??市自然資源行政主管部門負責開發建設覆蓋全市的線上交易市場。

線上交易市場對內設立交易備案管理系統，提供網上權屬信息比對、土地他項權利查詢等內部審核服務功能；對外提供土地供求信息收集發布、網上公開交易事項辦理、成交結果信息公示等服務。

第二十七條??自然資源行政主管部門應當按照交易、登記一體化建設原則，依托不動產登記機構設立土地交易線下有形市場。

線下有形市場應當設置轉讓、出租、抵押等交易事項辦理窗口以及供求信息收集發布、交易咨詢等服務窗口，為交易各方提供一站式便捷服務。

第二十八條??土地二級市場交易主要采取招標、拍賣、掛牌、協議等方式，也可以采取法律、法規、規章規定的其他方式。

第二十九條??土地二級市場交易按照“信息發布—達成意向—簽訂合同—交易監管”的流程進行交易。交易各方可通過土地二級市場交易平臺等渠道發布和獲取市場信息；可自行協商交易，也可委托土地二級市場交易平臺公開交易。

第三十條??自然資源行政主管部門應當健全土地二級市場動態監測監管制度，完善監測監管信息系統。落實公示地價體系，定期更新和發布基準地價或標定地價；完善土地二級市場的價格形成、監測、指導、監督機制，防止交易價格異常波動，維護市場平穩運行。

第三十一條??完善土地市場信用體系。土地轉讓后，出讓合同所載明的權利義務隨之轉移，受讓人應依法履約。強化土地市場信用監管，健全以“雙隨機、一公開”為基本手段、以重點監管為補充、以信用監管為基礎的新型監管機制，對失信責任主體實施聯合懲戒，推進土地市場信用體系共建共治共享。

第三十二條??自然資源行政主管部門應當指定專人管理交易系統，保障交易系統的正常運行。

第三十三條??交易系統對信息數據的傳輸采用數據加密處理，并采取有效措施避免交易系統故障的發生。確因網絡入侵、通信中斷、不可抗力等因素，導致交易系統出現故障時，交易系統管理部門應及時發布公告。

第三十四條??交易各方當事人在交易活動中出現糾紛的，應通過協商解決，協商不成的可依法向人民法院起訴或者提請仲裁機構仲裁。

第六章? 建設用地使用權交易

第三十五條??建設用地使用權通過網上交易的，交易雙方可登陸青島市土地二級市場交易服務平臺（以下簡稱“交易平臺”），發布信息、簽訂并提交合同。

交易雙方通過線下達成建設用地使用權交易的，可到各區（市）土地二級市場交易服務場所辦理并提交交易合同。

第三十六條??網上交易建設用地使用權的，按以下程序辦理：

（一）注冊用戶；

（二）發布土地交易信息；

（三）實施交易；

（四）雙方簽訂交易合同；

（五）提交合同。

第三十七條??當事人可以通過交易平臺發布轉讓（出租）或受讓（承租）建設用地使用權的交易需求信息。交易需求信息發布后90日內未達成交易的，信息自動失效，當事人可以重新發布。

第三十八條??當事人自愿通過交易平臺達成交易后，應通過交易平臺簽訂并提交合同。各區市自然資源行政主管部門要加強交易事中事后監管，對違反有關法律法規或不符合出讓合同約定、劃撥決定書規定的，不予辦理相關手續。

第三十九條??建設用地使用權轉讓合同應當包括下列基本內容：

（一）雙方當事人的姓名或單位名稱、住所；

（二）轉讓土地基本情況，包括宗地的不動產權證號、位置、面積、用途、容積率、出讓年限等；

（三）成交價格、付款期限等；

（四）辦理不動產登記手續的時限及要求；

（五）爭議解決方式及違約責任；

（六）需要約定的其他內容。

第四十條??建設用地使用權出租合同應當包括下列基本內容：

（一）雙方當事人的姓名或單位名稱、住所；

（二）出租土地基本情況，包括宗地的不動產權證號、位置、面積、用途、容積率、出讓年限等；

（三）出租用途；

（四）租金標準及支付方式；

（五）出租期限；

（六）爭議解決方式及違約責任；

（七）需要約定的其他內容。

第四十一條??建設用地使用權抵押合同由抵押人和抵押權人根據國家有關規定簽訂，逐步推進抵押合同與青島市土地二級市場交易服務平臺對接，實現抵押合同備案。

第七章? 附則?

第四十二條??本辦法自2020年7月1日起施行，有效期至2025年6月30日。