青島自貿片區各部委，區直單位，區直屬企業、青島中德生態園各部委：

? ? ? 《既有建筑調整使用功能規劃建設審查管理辦法》已經管委同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。

中國（山東）自由貿易試驗區青島片區管委綜合部

青島中德生態園管委綜合協調部

2025年4月28日

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（此件公開發布）

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既有建筑調整使用功能規劃建設審查管理辦法

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第一條?為優化中國（山東）自由貿易試驗區青島片區（以下簡稱青島自貿片區）營商環境，規范既有建筑功能轉換，促進城市更新和低效用地再開發、盤活空間資源，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》《建筑工程施工許可管理辦法》《建設工程消防設計審查驗收管理暫行規定》《自然資源要素支撐產業高質量發展指導目錄》《關于進一步做好城市既有建筑保留利用和更新改造工作的通知》等有關政策文件規定，結合青島自貿片區實際，制定本辦法。

第二條?青島自貿片區范圍內既有建筑調整部分或全部使用功能，需要辦理規劃審查、施工許可、消防設計審查的，適用本辦法。既有建筑未改變原有使用功能但建筑內部進行重新裝飾裝修或調整空間布局的不適用本辦法。

第三條?本辦法所稱既有建筑是指具有不動產權證等合法建設手續的建筑。原使用功能以建設工程規劃許可證或不動產權證為準。

既有建筑裝修改造應當保證建筑物的整體性和安全性，并符合建設工程消防技術規范，不得損害公共部位設施、侵占公共空間，不得影響該建筑其他區域消防設施的正常使用。

第四條?本辦法通過正、負面清單的形式進行管理，鼓勵激發市場活力、提升文化功能、改善民生設施、完善公共服務，促進城市更新和低效片區改造升級；嚴格控制對城市規劃和周邊環境、安全有嚴重影響的項目。

第五條?以下情形的既有建筑使用功能調整，符合規劃要求、對周邊無嚴重影響，無需辦理規劃審查，房屋產權方或建設單位可直接按規定申請辦理施工圖審查、施工許可、消防設計審查或消防驗收備案等手續。

1.住宅底層網點、商業建筑和商務辦公（行政辦公及工業、研發辦公除外）建筑內部業態調整和功能互換，包括：商鋪、商場、超市、服裝及小商品市場、飯店、餐廳、賓館、旅館、服務型公寓、金融保險、藝術傳媒、研發設計、技術服務、劇院、電影院、網吧、寵物醫院、洗車場、洗染店、健身房、照相館、理發美容點、洗浴場所、機動車電子產品和日用產品修理網點、物流營業網點、培訓機構、托育機構及不產生大量醫療廢棄物的眼科、口腔、體檢、診所等。

2.政府所有或管理的教育、醫療、文化、體育、社會福利與保障等公共服務設施，在保證主體功能前提下增加便利店等便民內部商業服務配套設施的。

3.結合老舊小區改造，利用既有建筑補充完善老舊小區物業管理用房、農貿市場、日間照料中心、老年服務站、社區綜合性文化服務中心、社區衛生服務站等社區公共服務配套設施，果蔬店、便利店、美容美發店、金融服務網點、書店、文化娛樂、家政服務、快遞收發等內部小型商業服務設施。

4.工業項目的辦公及生活服務設施用房在保證企業運營前提下調整為服務生產經營的研發和商業功能的。

5.公園、旅游景點的配套管理用房在保證主體功能前提下增加服務游客的商業功能的。

第六條?以下既有建筑使用功能調整嚴重影響城市規劃、環境和安全，不予受理。

1.未經批準擅自將非住宅建筑改為住宅、酒店、公寓、職工宿舍的。

2.利用住宅建筑改為有安全、噪聲、光、油煙污染問題、嚴重影響周邊環境的項目，包括：餐飲、機械加工、建材庫房、寵物醫院、娛樂場所、棋牌室、健身房、游泳館等。

3.未經批準擅自將建筑用途轉為易燃易爆、危化品生產加工存儲、危廢存儲等功能的。

4.《青島市市區公共服務設施配套標準及規劃導則》規定配建的教育、醫療衛生、文化、體育、社會福利與保障、交通、市政公用等各級各類公共服務設施以及農貿市場、社區綜合服務中心、黨群服務站、物業管理用房改為他用的。

5.未經批準擅自將地下車庫、交通通道改做他用的。

6.未經批準擅自封閉架空層、增加隔層等增加建筑面積進行使用的。

7.利用違法建設整體或部分進行使用的。

8.其他明顯與建設工程規劃許可用途不符的以及法律法規明確規定不得改變用途的。

第七條?除本辦法第五條、第六條規定以外的其他建筑改變使用功能的，由房屋產權方或建設單位在開展方案設計前提出申請，規劃主管部門在符合規劃的前提下出具意見。建設主管部門在消防設計審查或消防驗收備案遇到難以判斷的情形時；或者認為原規劃許可內容不明確，需函詢的，也可書面征求規劃主管部門意見。

第八條?現有建設用地過渡期支持政策以5年為限，過渡期滿既有建筑調整使用功能后，需要辦理不動產登記用途變更的，應當按照變更建筑使用性質、用途的許可程序辦理規劃許可、消防等手續，并完善土地用途變更手續。既有建筑調整使用功能后，未辦理土地用途和不動產登記用途變更的，在城市更新、建設等需要進行征收征遷時，仍按法律法規、相關政策及不動產權證載明的用途、面積給予補償。

第九條?房屋產權方或建設單位進行既有建筑使用功能調整，應確保建筑符合安全、環保、物業管理等法律法規規范要求，并按照法律法規及相關政策的規定，主動征求相關利害關系人意見，處理好涉及的相鄰權關系，負責處理由此引發的相鄰權矛盾，并承擔相應的法律責任。

第十條?本辦法由規劃建設一部負責解釋，自2025年4月28日起施行，有效期至2027年4月27日。執行過程中，如遇法律法規和政策調整，按照最新規定執行。