各區(qū)（市）自然資源和規(guī)劃部門，各派出分局，局屬各單位，局機關(guān)各處室：

為貫徹落實市委市政府“以高質(zhì)量項目建設(shè)推動高質(zhì)量發(fā)展”工作部署，推動自然資源和規(guī)劃工作精準(zhǔn)、有效服務(wù)保障高質(zhì)量發(fā)展，為全市經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展提供有力支撐，現(xiàn)就進一步優(yōu)化自然資源和規(guī)劃要素保障措施有關(guān)事宜通知如下。

一、推動好地塊建設(shè)好房子

（一）合理設(shè)置小區(qū)出入口大堂。為提升居住小區(qū)門戶品質(zhì)形象，增強居民歸家體驗，新建居住小區(qū)可結(jié)合小區(qū)出入口合理設(shè)置單層小區(qū)大堂，用作必要的人車通行、出入管理（門衛(wèi)室）、前臺接待、休息等候功能，小區(qū)大堂每處建筑面積不超過200平方米的部分，不計入容積率。小區(qū)大堂總數(shù)不得超過2處，大堂及其挑檐、景觀設(shè)施等附屬構(gòu)件不得突破用地紅線。

（二）鼓勵設(shè)置無雨歸家流線。為方便居民無雨歸家和室外休閑，新建居住小區(qū)內(nèi)可局部設(shè)置風(fēng)雨連廊。風(fēng)雨連廊為單層、兩側(cè)無圍護結(jié)構(gòu)、頂蓋寬度不超過3米的，不計入容積率，計入建筑密度。

（三）優(yōu)化調(diào)整陽臺管控要求。陽臺進深不超過2.1米的部分，其圍護設(shè)施（或圍護結(jié)構(gòu)）外表面所圍空間水平投影面積的1/2不計入容積率；進深超過2.1米的部分，全部計入容積率。

每個戶型陽臺的水平投影面積之和，不應(yīng)超過該戶型套內(nèi)建筑面積的16%，且不應(yīng)大于32平方米。

（四）完善配套市政公用設(shè)施。新建居住小區(qū)內(nèi)須配建的生活垃圾收集站、再生資源回收站、產(chǎn)權(quán)移交政府指定單位的10千伏變（配）電室和換熱站，不計入容積率。

以上不計入容積率的部分不計入土地出讓價款;按照國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范計算建筑面積。符合上述情況的建筑空間應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程設(shè)計方案圖紙上畫出并標(biāo)明“不計容積率空間”，并在技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表中分別載明建筑面積和計容建筑面積、不計容建筑面積。

上述措施試行至2026年12月31日，本文件印發(fā)前已取得國有建設(shè)用地使用權(quán)，尚未完成規(guī)劃核實的住宅建設(shè)項目，允許適用上述措施。

二、支持大型商業(yè)綜合體（購物中心）有序建設(shè)

（五）支持新型消費載體建設(shè)。優(yōu)化土地供應(yīng)方式，合理確定土地供應(yīng)價格，允許土地用途兼容復(fù)合利用，引導(dǎo)有序建設(shè)大型商業(yè)綜合體（購物中心），培育沉浸式、體驗式、互動式消費新載體、新場景，推動新型消費擴容提質(zhì)，持續(xù)釋放消費潛力，激發(fā)市場主體活力，促進城市高質(zhì)量發(fā)展。

本文件所稱的大型商業(yè)綜合體（購物中心），是指以區(qū)域為中心、以購物中心為主導(dǎo)，融合了商業(yè)零售、餐飲、休閑養(yǎng)生、娛樂、文化、教育等多項城市主要功能活動，面向各類生活消費人群、提供綜合性服務(wù)的大型單體式建筑綜合體（不含商業(yè)街區(qū)）。除應(yīng)具備城市商業(yè)綜合體融合多項城市主要功能、面向生活消費人群、提供綜合性服務(wù)等特征，還應(yīng)同時滿足以下條件：

1.總建筑面積在3萬平方米以上的綜合性商業(yè)設(shè)施。

2.由企業(yè)統(tǒng)一管理運營，有統(tǒng)一的名稱，如**中心、**廣場、**城等。

3.涵蓋超市、百貨、專業(yè)店、專賣店等商品零售業(yè)態(tài)，正餐、快餐等餐飲業(yè)態(tài)，以及文化、娛樂、健身、培訓(xùn)等兩項及以上主要服務(wù)業(yè)態(tài)。

大型商業(yè)綜合體（購物中心）需整體自持，不得分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押、分割登記。

（六）健全基準(zhǔn)地價系數(shù)修正體系。本文件發(fā)布后新供應(yīng)的大型商業(yè)綜合體（購物中心）用地，土地用途設(shè)定為商業(yè)用地（零售商業(yè)用地），設(shè)定總建筑面積和樓層基準(zhǔn)地價修正系數(shù)。總建筑面積修正系數(shù)為：3萬-5萬平方米（不含本數(shù)）系數(shù)0.9，5萬-8萬平方米（不含本數(shù)）系數(shù)0.8，8萬平方米及以上系數(shù)0.7；樓層修正系數(shù)為：地上一層系數(shù)1，地上二層系數(shù)0.6，地上三層系數(shù)0.5，地上四層及以上系數(shù)0.4，地下空間不做樓層修正。基準(zhǔn)地價修正值＝地塊所在級別基準(zhǔn)地價×總建筑面積修正系數(shù)×樓層修正系數(shù)。其他評估方法可參照執(zhí)行。

（七）促進大型商業(yè)綜合體（購物中心）項目建成運營。大型商業(yè)綜合體（購物中心）土地供應(yīng)前，應(yīng)提請屬地區(qū)政府確定商業(yè)業(yè)態(tài)、規(guī)模（包括總建筑面積、單層建筑面積）、自持要求、建筑設(shè)計方案及其他相關(guān)內(nèi)容，并納入建設(shè)用地使用權(quán)出讓文件和項目履約監(jiān)管協(xié)議。土地競得人須在競拍結(jié)束后3個工作日內(nèi)，簽訂《成交確認書》之前，與屬地區(qū)政府簽訂《項目履約監(jiān)管協(xié)議》。屬地區(qū)政府按照《項目履約監(jiān)管協(xié)議》進行全程監(jiān)管，推動大型商業(yè)綜合體（購物中心）項目早落地、早建成、早運營，提升區(qū)域經(jīng)濟活力，促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，為城市的可持續(xù)發(fā)展增添新動能。

三、推進已建成地下空間有效利用

（八）推進已建成地下空間歷史遺留項目完善手續(xù)。《青島市國土資源和房屋管理局地下空間國有建設(shè)用地使用權(quán)管理辦法》（青土資房發(fā)〔2014〕656號）實施前，已竣工驗收、尚未辦理地下建（構(gòu)）筑物不動產(chǎn)首次登記的項目（人防工程、住宅項目及商住項目住宅部分配套地下車位（庫）除外），建設(shè)單位有申請辦理不動產(chǎn)登記需求的，可按本文件的規(guī)定完善相關(guān)手續(xù)，推動地下空間合理有效利用。

（九）簡化地下空間歷史遺留項目用地手續(xù)辦理流程。地下空間歷史遺留項目，地表已通過劃撥方式設(shè)立國有建設(shè)用地使用權(quán)的，其結(jié)建地下空間，符合劃撥用地目錄的，可依據(jù)地表用地劃撥決定書（或批文）和規(guī)劃核實意見辦理不動產(chǎn)登記。地下空間歷史遺留項目采用出讓方式辦理用地手續(xù)的，按照地下空間首次取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的時間為估價期日，以基準(zhǔn)地價對應(yīng)的容積率為基礎(chǔ)，地下負一層按照地表同用途地價的三分之一測算，地下負二層按照地表同用途地價的六分之一測算，地下負三層及以下空間不收取土地價款；地下停車位（庫），按照工業(yè)用途對照上述比例測算地價，不進行容積率修正。

（十）合理確定地下空間使用年限。按照批準(zhǔn)的地下空間使用用途，依法確定相應(yīng)的地下空間國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限。結(jié)建地下工程建設(shè)用地使用權(quán)出讓的終止年限不得超過其規(guī)劃用途法定最高年限，也不得超過地表相同用途建設(shè)用地的終止年限。

本文件第一部分適用于全市行政區(qū)域；第二、三部分適用于市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)，其他區(qū)（市）可參照執(zhí)行，也可結(jié)合本區(qū)（市）實際制定具體政策。

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青島市自然資源和規(guī)劃局

2025年5月22日