各區（市）發展改革局，各區（市）物業管理行政主管部門，各有關單位：

現將《青島市物業服務收費管理實施細則》印發給你們，請認真遵照執行。

?

附件：青島市物業服務收費管理實施細則

?

青島市發展和改革委員會?????青島市城市管理局

2023年12月29日

?

青島市物業服務收費管理實施細則

第一章??總則

?

第一條??為規范物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業服務人的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價格法》《物業管理條例》《山東省物業管理條例》《青島市物業管理條例》《山東省物業服務收費管理辦法》等法律法規規章及有關規定，結合本市實際，制定本細則。

第二條??本細則所稱物業服務收費包括物業公共服務費、機動車停放費、其他服務費等。

第三條??本細則適用于本市行政區域內物業服務收費行為及監督管理活動。

第四條???市、區（市）發展改革部門、物業行政主管部門、市場監督管理部門等部門依據各自職責負責物業服務收費的監督管理工作。

第五條??物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

政府提倡建設單位、業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務人；鼓勵物業服務人開展正當的價格競爭，促進物業服務收費主要通過市場機制形成。

?

第二章?物業公共服務收費

?

第六條??本細則所稱物業公共服務費，是指物業服務人按照物業服務合同約定，在物業管理區域內從事房屋以及配套設施設備和相關場地的日常管理、維護保養、綠化養護、衛生保潔、公共秩序維持、安全防范協助等公共性服務，向業主或者物業使用人收取的費用。

第七條??物業公共服務費根據物業的類型、提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。

普通住宅物業服務區域的前期物業公共服務費實行政府指導價，根據物業服務等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。每個服務等級對應的收費標準為基準價格，具體收費標準根據收費面積規模，確定不同的浮動幅度上限。

業主大會成立后的普通住宅物業服務區域及其他物業的公共服務費實行市場調節價，由業主大會與物業服務人約定。

第八條??市發展改革部門會同市物業行政主管部門負責制定并定期向社會公布市區（市南區、市北區、李滄區、嶗山區、西海岸新區、城陽區、即墨區，下同）實行政府指導價的物業服務收費基準價格和浮動幅度。

膠州市、平度市、萊西市發展改革部門會同同級物業行政主管部門負責制定并定期向社會公布本行政區域內實行政府指導價的物業服務收費基準價格和浮動幅度。

第九條??實行政府指導價的物業服務收費具體標準按照下列程序確定：

新建普通住宅物業銷售前，建設單位應當在政府指導價范圍內，根據物業特點和服務要求，依法通過招投標或協議方式選聘物業服務人，簽訂前期物業公共服務合同，約定物業公共服務內容、服務標準和收費標準，并于合同簽訂之日起十日內報送所在區（市）物業主管部門備案。

第十條??實行市場調節價的物業服務收費具體標準按照下列程序確定：

業主大會成立前，建設單位通過招投標形式選聘物業服務人的，其物業服務費用標準通過競標產生，并在前期物業服務合同中約定；建設單位通過協議的形式選聘物業服務人的，物業服務費用標準由建設單位與其選聘的物業服務人協商確定，并在前期物業服務合同中約定。業主大會成立后，物業服務費用標準由業主大會與物業服務人協商確定，并在合同中約定。

第十一條??實行政府指導價的物業服務收費標準，市發展改革部門會同市物業行政主管部門應當根據物業服務成本因素變動等情況適時調整。

第十二條??物業公共服務成本一般包括以下內容：

（一）綜合管理費用。包括管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等，物業服務人固定資產折舊，辦公費用。

（二）共用設施設備維護費用。包括物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，物業共用部位、共用設施設備的公眾責任保險費用。

（三）物業服務區域環境衛生清潔費用。

（四）物業服務區域綠化養護費用。

（五）物業服務區域秩序維護、安全防范費用。

（六）經業主同意的其他費用。

物業公共服務成本不包含公共場地、道路、物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用以及中央空調和二次供水運行等費用，建設單位與物業服務人有書面約定的除外。

第十三條??建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含前期物業公共服務費的內容。

前期物業服務合同應當約定物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。前期物業公共服務費未在房屋買賣合同中約定的，由建設單位承擔。

第十四條??物業公共服務費按房屋產權建筑面積計收。未辦理房屋權屬證書的，暫按房屋買賣合同載明的建筑面積計收。

普通住宅物業服務區域內儲藏室、車庫及不能辦理權屬證明的獨立閣樓不得計入物業公共服務費的計費面積之內，但改變設計用途用于居住的除外。

依法改變設計用途用于經營的房屋、車庫、儲藏室等參照相應的經營性用房物業服務收費政策執行。

第十五條??前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日當月發生的物業公共服務費，由建設單位承擔。出售房屋交付之日次月至前期物業服務合同終止之日當月發生的物業公共服務費，由業主按照房屋買賣合同的約定承擔。

物業買受人無正當理由拖延辦理交付手續的，物業服務費用從建設單位書面通知物業買受人辦理交付手續之日次月起按月計收。

物業公共服務費原則上應按月計收。經業主或者物業使用人同意，物業服務人可以預收物業公共服務費，但預收時間不得超過半年；物業服務人與業主或者物業使用人對預收時間另有約定的，從其約定。物業服務人無法繼續提供服務時，應當及時將預收費用退還給業主或物業使用人。

第十六條??因建設單位分期開發、分批交付使用等原因，造成配套設施設備、道路通行、綠化環境等未能達到房屋買賣合同約定標準的，物業公共服務費應當予以減免，差額部分由建設單位補償給物業服務企業。屬于普通住宅前期物業服務的，減免比例為20%。屬于其他物業的，由建設單位與物業服務人、業主或者物業使用人協商確定。

第十七條??電梯運行費包括電梯運行能耗費用、電梯常規保養費用、電梯零星配件更換費用及電梯安全檢測費用。物業服務人應當單獨立賬、專款專用，定期公布收支情況。

第十八條??普通住宅前期物業服務期間，住宅連續空置6個月（含）以上的，由業主或物業使用人書面告知物業服務人，經雙方共同確認后，自空置之日起，其物業公共服務費（含電梯運行費）按照不超過前期物業服務合同約定的60%交納。房屋空置的衡量標準，原則上為水、電、氣均未使用，或者由雙方協商約定。

其他物業交付后空置六個月（含）以上的，其物業公共服務費收費標準由物業服務人與業主或者物業使用人另行約定。

?

第三章?機動車停放費

?

第十九條???機動車停放費包括車位租賃費、停車服務費和車位場地使用費。

物業服務區域內，規劃用于停放機動車的車位、車庫應當首先滿足業主和物業使用人的需要。

第二十條??普通住宅物業服務區域內車位租賃費和前期物業服務期間的停車服務費、車位場地使用費實行政府指導價，其他物業的機動車停放費實行市場調節價。

市發展改革部門會同市物業行政主管部門負責制定并公布市區實行政府指導價的機動車停放費標準。膠州市、平度市、萊西市發展改革部門會同同級物業行政主管部門負責制定并公布本行政區域內實行政府指導價機動車停放費標準。

第二十一條??車位租賃費是指在物業服務區域內租賃建設單位車位由承租人繳納的費用。車位租賃費歸車位所有權人或使用權人所有。車位所有權人或使用權人委托物業服務人管理和收取車位租賃費的，應當簽訂書面委托合同；未簽訂書面委托合同的，物業服務人不得收取。建設單位不得以整體或部分轉移車位所有權或使用權的形式規避政府指導價管理。

停車服務費包括使用物業管理區域內規劃用于停放機動車的車庫（場）內的車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用。停車服務收益歸提供停車服務的物業服務人所有。

占用住宅物業服務區域內業主共有道路或者其他場地停車的，可以收取車位場地使用費。車位場地使用收益歸全體業主共有。

第二十二條??機動車停放費原則上應按月計收。物業服務人與業主或者物業使用人對預收時間另有約定的，預收時間不得超過一年。

第二十三條??臨時停車是指經業主或物業使用人同意進入小區探親訪友或辦理其他事務的臨時性停車。普通住宅前期物業服務期間，臨時停車不超過2小時的，免收停車服務費或場地使用費；超過2小時的部分，每小時不超過2元；當日連續停車不超過6元。

第二十四條??普通住宅前期物業服務期間，車位使用人如不使用停車位，經雙方確認后，自空置之日起，連續超過一個月（含）未停放機動車的，免收停車服務費。

第二十五條?對進入物業服務區域內進行應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務期間的機動車，以及為業主、物業使用人提供維修、安裝和物品配送等服務臨時停放的機動車，不得收取機動車停放費。

?

第四章?其他收費

?

第二十六條??應業主或物業使用人的要求，物業服務人提供的特約服務以及物業服務人超出物業服務等級標準提供的增值服務收費實行市場調節價。特約及增值服務的服務內容、收費標準由業主或物業使用人與物業服務人單獨簽訂服務合同約定。建設單位不得與物業服務人簽訂特約及增值服務合同。特約及增值服務合同不得與前期物業服務合同捆綁簽訂。

第二十七條??利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收入以及車位場地使用費等共有收益資金，物業服務人代為收取、保管的管理費扣除比例不高于20%。

第二十八條??業主或物業使用人對其房屋進行裝修時，應當事先告知物業服務人。物業服務人應當書面告知房屋裝修禁止性行為及有關注意事項。裝修產生的垃圾，業主或物業使用人自行清運的，物業服務人不得強行收取垃圾清運費；業主或物業使用人委托物業服務人代為清運的，應當承擔清運費用，具體收費標準由雙方約定。

第二十九條??住宅物業服務區域（含單元門）實行門禁出入證（卡）管理，應當為業主或物業使用人每戶免費配置4張門禁卡或出入證，不得在房價和物業服務費之外向業主另行收取門禁系統建設費用、日常維護費用和押金。采用智能識別門禁系統的，應免費為業主或物業使用人錄入相關信息。業主另有需求申請辦理或保管不善造成遺失損壞等要求補辦的，可按照補償成本的原則向申領人收取工本費。業主大會成立后，工本費由業主大會與物業服務人協商確定。

第三十條??住宅物業服務區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專營單位應當向最終用戶收取費用。

物業服務人接受委托代專營單位委托收取費用的，不得向業主或物業使用人收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專營單位收取報酬。

專營單位不得強制物業服務人代收費用，不得因物業服務人拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

?

第五章?行為規范

?

第三十一條??物業服務人應當加強價格自律，遵守價格法律、法規、政策，嚴格履行物業服務合同，服務標準與收費標準應當質價相符。

第三十二條??物業服務人應當在物業服務區域內顯著位置公示物業服務人名稱、物業性質及依據、服務內容、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準及收費依據等，接受業主、物業使用人的監督。建設單位及物業服務人選擇服務等級時，應根據服務等級內容及標準，公示選擇該服務等級所具備的條件。

新建物業銷售時，建設單位應將上述公示內容，作為房地產銷售明碼標價的內容，在銷售場所顯著位置公示。

第三十三條??物業服務人代為收取、保管共有收益資金的，應當每季度在物業服務區域內顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。

第三十四條???物業服務人應當健全內部財務管理制度，強化成本約束機制。同一物業服務人同時服務于多個物業服務區域的，物業服務成本和收支應當按物業服務區域分別核算。

?

第六章?監督管理

?

第三十五條??市、區（市）發展改革部門對物業服務實行成本調查監審和價格監測制度，物業服務人應當按照要求，如實反映情況，提供必要的賬簿、文件和其他成本資料。

第三十六條??市、區（市）物業行政主管部門應加強對住宅物業管理項目服務質量綜合評價的指導工作。對綜合評價不達標且拒不整改或整改未達到要求的前期物業服務項目，街道辦事處（鎮人民政府）會同區（市）物業行政主管部門建議調整物業公共服務費時，應當明確調整后的物業服務等級，物業公共服務費按照調整后物業服務等級對應的基準價格確定，不得上浮。

第三十七條??因政府指導價變動導致普通住宅前期物業服務費收費標準超出政府指導價上限的，物業服務人應當在政府指導價規定范圍內作相應調整。

第三十八條??市場監督管理部門對物業服務人不執行政府指導價、超出政府指導價浮動幅度等價格違法行為依法予以處理。

?

第七章?附則

?

第三十九條???本細則自2024年2月1日起施行，有效期至2029年1月31日。《青島市發展和改革委員會關于進一步貫徹實施<山東省物業服務收費管理辦法>的通知》（青發改價格〔2019〕257號）及其延續執行文件同時廢止。