房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)選擇篇

       買房時我們會遇到很多問題，自己跑太費時間，還會走很多彎路，但是怎么選擇一個靠譜的中介公司來幫我們購買一套心怡的房屋呢？如何保障自己的合法權(quán)益，保護交易安全？今天我們將詳細解讀。

       1.租購住房如何選擇正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和靠譜的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員？

       依法規(guī)范提供服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)都是領(lǐng)取了營業(yè)執(zhí)照、辦理了機構(gòu)備案，依法接受監(jiān)管的機構(gòu)，其信息可在市場監(jiān)督管理部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門查詢到。正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)經(jīng)營比較規(guī)范，根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)在經(jīng)營場所醒目位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)流程和收費標準，并具備一定數(shù)量的專業(yè)從業(yè)人員，還要注意查看選擇的機構(gòu)是否被列入經(jīng)營異常名錄、是否屬于嚴重違法失信企業(yè)名單等。選好房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)后，應(yīng)從該房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)中選一個靠譜的經(jīng)紀人員為自己服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員是否靠譜，一般可以通過職業(yè)資格（如是否取得全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人或協(xié)理職業(yè)資格證書）、入職年限、學歷，以及服務(wù)對象的評價等因素來綜合判斷。

       2.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員提供服務(wù)的交易中，通常簽訂哪些合同？是否可以拒絕簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同？

       房地產(chǎn)經(jīng)紀人員提供服務(wù)的交易中，買房人通常需要簽訂合同有：與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)之間簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同；與交易另一方簽訂房地產(chǎn)交易合同，如存量房買賣合同、住房租賃合同等，或與交易另一方、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)三方之間簽訂交易中介合同，如房地產(chǎn)買賣中介合同等；貸款購房的，還有買方與銀行之間簽訂借款合同。簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同，對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、買賣委托人之間的權(quán)利義務(wù)進行明確，有效避免服務(wù)內(nèi)容不明確、服務(wù)亂收費等問題引發(fā)的糾紛。因此，為更好維護權(quán)益，委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供服務(wù)時，應(yīng)當簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同。

       3. 因購買住房簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同的，簽訂服務(wù)合同時需要注意哪些事項？

       因購買住房，簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同的，要注意以下事項：一是要求房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)出示營業(yè)執(zhí)照和備案證明；二是了解房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)流程，服務(wù)收費標準、支付方式、支付時點以及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)是否同時為“二手房”買賣雙方提供經(jīng)紀服務(wù)。三是明確房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的服務(wù)內(nèi)容，如要求房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人員告知“二手房”買賣的一般程序及可能存在的風險，“二手房”買賣涉及的稅費等咨詢服務(wù)等。四是逐條仔細閱讀合同內(nèi)容，有疑問的內(nèi)容，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀人員進行解釋；不予認可的內(nèi)容，可提出修改意見進行協(xié)商。

       4.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的內(nèi)容有哪些？

       房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)分為基礎(chǔ)房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)和代辦服務(wù)。基礎(chǔ)房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)內(nèi)容一般包括提供交易信息；提供交易流程、交易風險和交易政策咨詢；實地查看和權(quán)屬調(diào)查；發(fā)布信息及進行廣告宣傳；協(xié)助議價、交易撮合、代擬房屋交易合同；協(xié)助交驗房屋等。代辦服務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)包括代辦抵押貸款、代辦稅費繳納、代辦不動產(chǎn)登記等。

       5.中介費收取國家有標準規(guī)定嗎？可以打折嗎？

       中介費是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)向委托人（如買房人、賣房人；承租人、出租人）收取的傭金。除傭金外，如買賣、租賃當事人委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代辦不動產(chǎn)登記等事項的，需要支付代辦服務(wù)費。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，也有將代辦費納入傭金，不再單獨收取代辦費的。因此，在房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同中需要明確中介費具體包含哪些服務(wù)，是否包括代辦事項，如包括代辦事項，應(yīng)明確代辦事項的名稱和內(nèi)容。中介費收取目前實行市場調(diào)節(jié)價，具體收費由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與委托人協(xié)商確定。同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)實行明碼標價制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當在經(jīng)營場所醒目位置標明服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、收費標準以及相關(guān)房地產(chǎn)價格和信息。部分房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)會在公示的服務(wù)收費標準基礎(chǔ)上，給予委托人不同程度的打折優(yōu)惠。

       6.支付傭金后房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不積極提供服務(wù)怎么辦？

       支付傭金后，如遇到房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不提供經(jīng)紀服務(wù)的情況，可以與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)進行溝通，要求其更換房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)人員；如合同對經(jīng)紀服務(wù)內(nèi)容有明確約定，可以根據(jù)合同約定督促房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供經(jīng)紀服務(wù)，必要時還可訴諸法律途徑解決。為避免傭金支付后，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員怠于提供服務(wù)的情況發(fā)生，建議采取分段支付傭金的方式，并在房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同中明確應(yīng)當提供的經(jīng)紀服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標準。

       7.簽訂“二手房”買賣房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同后，是否可以跳單，繞開房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)直接交易？直接交易有哪些風險？

       不可以。通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)介紹房源、客戶后，繞過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)直接交易既違反誠實信用原則，也違反了民法典的有關(guān)規(guī)定，并仍需向房地產(chǎn)經(jīng)紀人員支付報酬。直接交易風險主要有:一是對交易雙方而言費時費力，且易產(chǎn)生糾紛。住房交易涉及房源尋找、價格談判、合同簽訂、抵押貸款、代辦不動產(chǎn)登記、住房交割等多個流程，涉及多個部門，需提交不同材料，程序復(fù)雜，需要花大量時間了解有關(guān)政策，且掌握的信息還不一定準確。二是交易資金安全性無法保證。對于買房人而言，無法查詢到住房真實產(chǎn)權(quán)信息，如是否被查封、是否為小產(chǎn)權(quán)房、出售人是否為該住房所有權(quán)人等，可能會出現(xiàn)購買的住房不合法或者出售人為虛假出售情形，導(dǎo)致住房無法過戶。如賣房人為虛假出售，還面臨既拿不到房又追不回錢的雙重損失。三是直接交易對于賣房人而言，也有風險。賣房人難以掌握買房人是否具有購房資格，有可能進行無效談判。如買房人擬通過虛假購買，利用簽訂的住房買賣合同出售賣房人的住房來騙取錢款，賣房人可能面臨既拿不到錢款，又面臨需要處理有關(guān)糾紛。因此，在“二手房”交易過程中，為避免交易風險，建議還是要挑選、委托實力強、信譽高、操作規(guī)范的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)撮合交易、代辦相關(guān)手續(xù)。

（來源：中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會群眾租購住房手冊）

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