一、《青島市改造后老舊小區物業服務指導規范》的制定背景

2019年6月，國務院常務會議部署推進城鎮老舊住宅小區改造，其中重要內容之一是實現老舊小區物業管理覆蓋。老舊小區在建成年代背景和物業使用人群體上與普通住宅小區之間差別較大，目前我市尚無老舊小區的物業服務標準，改造實踐過程中在推進物業管理全覆蓋、建立管護長效機制等方面存在較多困難和堵點。為落實《青島市老舊小區改造后物業管理工作方案》，推進老舊小區改造后實現物業管理全覆蓋，解決老舊小區物業管理不規范問題，構建質價相符的物業服務市場環境，青島市城市管理局制定了《青島市改造后老舊小區物業服務指導規范》（以下簡稱《規范》），進一步規范了我市老舊小區改造后物業服務市場，此舉也是打好物業領域服務品質提升攻堅戰，提升群眾滿意度，打造精細化管理老舊小區的重要舉措，標志著我市老舊小區改造長效機制建設和改造后老舊小區物業服務精細化、規范化工作取得新突破。

結合我市老舊小區改造工作實際情況，在廣泛征求各區（市）物業主管部門、行業協會意見后，《規范》于2023年8月24日正式印發。

二、《規范》的制定依據

國家、省、市相關文件，《民法典》《物業承接查驗辦法》《山東省物業管理條例》、山東省市場監管局《老舊小區物業服務規范》《青島市物業管理條例》。

三、《規范》的主要內容

《規范》規定了列入改造計劃的老舊小區物業服務的管理要求、服務要求及服務評價與改進。從服務介入、共用部位和公用設施設備維護、衛生保潔、應急服務、服務評價等十二個方面明確了納入改造的老舊小區實行物業服務的標準和相關要求。

在服務創新方面，一是發揮黨建引領作用，明確了物業企業要在社區黨組織領導下開展社區物業黨建聯建、有序參與社區治理；二是加入既有住宅加裝電梯有關要求，對于改造后局部加裝電梯的項目，應與相關業主和物業使用人單獨簽訂電梯管理服務合同；三是落實生活垃圾分類要求，配合街道做好垃圾分類、定點投放的宣傳、引導工作；四是全面發揮青島市智慧物業管理服務平臺作用，線上線下同步做好物業服務標準、投訴渠道和方式、公共收益信息等相關內容的公示公開；五是針對老舊小區老年業主多的實際情況，提出物業服務企業可以通過合作服務、自主服務等多種方式為有需求的老年人提供居家養老服務。

在服務介入方面，物業企業根據業主大會、業主委員會（居委會、村委會）的委托，協助有關部門做好改造設計、施工、驗收過程中的相關工作，對移交的有關資料進行清點、核查并記錄，簽訂物業承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題及其實現方式、雙方權利義務、違約責任等事項做出明確約定。

在服務要求方面，對共用部位管護、公有設施設備維護、秩序維護、綠化保潔、應急服務和經營服務等內容作了要求。結合老舊小區物業管理區域特點，明確公用設施設備維護點位及要求、樓層通道、樓宇窗臺等重點部位清潔頻次、實施綠化養護的區域及次數及建立安全秩序管理制度。

在服務評價方面，通過青島市智慧物業管理服務平臺定期進行業主滿意度調查，收集業主和物業使用人對物業服務的評價，對評價結果進行統計、分析，對不合格服務和潛在不合格服務進行糾正、預防，并對糾正、預防措施的有效性等進行跟進。

四、政策咨詢聯系方式

青島市物業服務保障中心

聯系電話：0532-82658196

郵箱：qdwuyeban@163.com

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