一、制定背景

土地儲備制度是我國土地市場建設的重要基礎性制度，青島市土地儲備制度自1999年建立以來，經過20多年的實踐和探索，在土地要素保障、土地市場調控、土地節約集約利用等方面發揮了重要作用，為經濟社會發展和城鎮化建設提供了有力支撐。隨著城鎮化水平的不斷提高，經濟社會發展和城市建設方式產生巨大變革，現行土地儲備管理工作模式需要進一步調整，健全完善現行土地儲備制度勢在必行。

為保障國土空間規劃順利實施，加強土地一級市場調控，規范土地市場運行，促進土地節約集約利用，提高土地要素保障能力，市自然資源和規劃局根據有關法律法規規定，借鑒成都、寧波、蘇州等城市的先進做法，制定本意見。

二、制定依據

依據《土地儲備管理辦法》（國土資規〔2017〕17號）、《土地儲備資金財務管理辦法》（財綜〔2018〕8 號）等文件。

三、出臺目的

為進一步規范土地儲備管理，提升政府對城鄉統一建設用地市場的調控和保障能力，落實國土空間規劃，促進土地資源高效配置和合理利用。

四、重要舉措

意見包括“總體要求、儲備和實施范圍、規劃計劃管理、土地儲備項目管理、土地收儲補償標準、土地儲備資金管理和其它事項”七部分內容。意見著重對現行的土地儲備工作制度進行了完善，主要體現在五個方面，具體為：

1.建立儲備項目管理制度

政策標題：土地儲備項目管理

內容概要：土地儲備項目由市自然資源和規劃部門統籌，市土地儲備機構、區政府負責組織實施。制度的核心是整合資源，明確時序，控制成本，降低風險。項目管理分為項目設立、項目實施、土地入庫、土地前期開發和土地供應五個階段。

修訂理由：項目管理五個階段形成閉環，實施過程中，充分發揮區政府、平臺公司的積極性和主動性，重點把好項目立項和土地入庫關口，推動實現“多個渠道進水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”的土地儲備新格局。

新舊政策銜接和差異：2022年1月1日起，由土地收儲整理單位實施土地收儲整理的，以項目設立方案作為項目實施依據，不再核發土地開發整理批準書。已核發土地開發整理批準書的項目，可繼續按照有關要求開展工作，收儲整理時限到期后原則上不再延期，并做好項目退出工作。

2.優化土地儲備計劃管理

政策標題：“三年滾動計劃”和年度計劃

內容概要：市自然資源和規劃部門會同各區（市）政府，編制土地儲備“三年滾動計劃”，合理確定未來3年土地儲備規模、結構、布局、時序；結合“三年滾動計劃”和城市建設需要，編制年度土地儲備計劃。

修訂理由：實現市級對區級計劃的統籌管理，掌握各區儲備庫建設情況和庫存情況，有助于市級統籌重大重要項目落地。

新舊政策銜接和差異：意見調整了現行土地儲備計劃由各區（市）土地儲備機構分別編制的方式，2022年1月1日起，由市自然資源和規劃部門會同各區（市）政府編制土地儲備“三年滾動計劃”和年度土地儲備計劃。

3.明確跨區域土地儲備要求

政策標題：實施范圍、儲備土地供應

內容概要：市土地儲備機構可以在市南、市北、李滄三區以及軌道交通土地資源開發利用區域、城市發展重點區域及市政府確定的其他區域實施土地儲備工作。跨區域同市南、市北、李滄三區以外的區（市）政府、地鐵集團等有關單位共同開展的土地儲備項目，土地供地方案根據現行審批權限按程序批準后，由市自然資源和規劃部門統籌組織供應。

修訂理由：跨區域儲備的工作思路，有利于市級進一步統籌土地資源，既能保障市級政府的主動性，又能激發地方政府的積極性，有利于項目推進。

新舊政策銜接和差異：意見賦予市級儲備更大范圍，確保了跨區域儲備工作順利開展。對于跨區域儲備的土地供應，保持審批權不變，但土地由市級統籌組織供應。

4.調整儲備補償實現“兩脫鉤”

政策標題：土地收儲補償標準、儲備土地前期開發

內容概要：為推進土地儲備工作，土地收儲補償通過片區收儲和單宗土地收儲兩種方式實施，其中片區收儲采取片區綜合地價方式，單宗土地收儲采取現狀用途評估方式。市土地儲備機構根據國土空間規劃實施時序和城市建設需要，組織對儲備土地進行必要的前期開發，優先實施基礎設施建設，整合土地資源，提升區域升值潛力。

修訂理由：通過此次調整，充分發揮了土地儲備工作在匹配土地資源和調整土地利益分配中的基礎性、平臺性作用。一是收儲補償費用與土地成交價格脫鉤，明確了以片區綜合地價為主的收儲補償方式，有利于降低不同土地之間的價格差異，避免了原用地單位相互攀比問題；有利于片區基礎設施和公共服務設施用地的統一收回和統一規劃建設，避免配套用地建設滯后的問題。二是土地收儲整理與儲備土地前期開發脫鉤，有利于統籌考慮儲備土地基礎設施配套有關要求，開展與儲備宗地相關的基礎設施建設，優化土地開發條件，變“生地”為“熟地”，實現有效土地儲備庫存，進一步提高土地價值，助力城市品質改善提升。

新舊政策銜接和差異：目前我市市南、市北、李滄三區土地收儲普遍采取“土地補償與土地成交價格掛鉤”的補償模式，2022年1月1日起，土地收儲收儲補償通過以片區綜合地價為主的收儲補償方式實施。我市原有涉及土地收儲補償與本意見不一致的，以本意見為準。2022年1月1日前，市土地儲備機構已與有關單位簽訂收儲補償協議并報經市政府批準的，繼續按已簽訂協議的有關約定執行。

5.建立儲備成本核算機制

政策標題：成本核算

內容概要：將直接收儲補償費用、土地收儲整理成本、前期土地開發成本和其他有關費用一律納入成本范圍。按照財務成本和收儲管理費分別核算管理費。以土地入庫為節點，做到土地入庫和資金支付有效銜接。

修訂理由：實現“錢地兩清”，為“兩脫鉤”奠定基礎。

政策銜接和差異：目前，因收儲補償與土地成交價格掛鉤，土地儲備成本包含在收儲補償費用內，由原用地單位承擔，儲備成本內涵較少。本次意見明確了土地儲備成本的內涵、確認和撥付事宜。為提高整理效率，調整了管理費的核算方式和費率，由原來的統一按照15%收取，調整為按照財務成本和收儲管理費分別核算，其中財務成本按不高于貸款市場報價利率（LPR）核算，收儲管理費按不高于整理成本的2%核算。2022年1月1日起，我市原有涉及開發整理費用核算與本意見不一致的，以本意見為準。2022年1月1日前，市土地儲備機構已與有關單位簽訂收儲補償協議并報經市政府批準的，繼續按已簽訂協議的有關約定執行。

聯系電話：58663980

【媒體解讀】對標先進城市！青島出臺意見，進一步加強土地儲備管理工作

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