一、制定背景

土地儲備制度是我國土地市場建設的重要基礎性制度，青島市土地儲備制度自1999年建立以來，經(jīng)過20多年的實踐和探索，在土地要素保障、土地市場調(diào)控、土地節(jié)約集約利用等方面發(fā)揮了重要作用，為經(jīng)濟社會發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設提供了有力支撐。隨著城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，經(jīng)濟社會發(fā)展和城市建設方式產(chǎn)生巨大變革，現(xiàn)行土地儲備管理工作模式需要進一步調(diào)整，健全完善現(xiàn)行土地儲備制度勢在必行。

為保障國土空間規(guī)劃順利實施，加強土地一級市場調(diào)控，規(guī)范土地市場運行，促進土地節(jié)約集約利用，提高土地要素保障能力，市自然資源和規(guī)劃局根據(jù)有關法律法規(guī)規(guī)定，借鑒成都、寧波、蘇州等城市的先進做法，制定本意見。

二、制定依據(jù)

依據(jù)《土地儲備管理辦法》（國土資規(guī)〔2017〕17號）、《土地儲備資金財務管理辦法》（財綜〔2018〕8 號）等文件。

三、出臺目的

為進一步規(guī)范土地儲備管理，提升政府對城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場的調(diào)控和保障能力，落實國土空間規(guī)劃，促進土地資源高效配置和合理利用。

四、重要舉措

意見包括“總體要求、儲備和實施范圍、規(guī)劃計劃管理、土地儲備項目管理、土地收儲補償標準、土地儲備資金管理和其它事項”七部分內(nèi)容。意見著重對現(xiàn)行的土地儲備工作制度進行了完善，主要體現(xiàn)在五個方面，具體為：

1.建立儲備項目管理制度

政策標題：土地儲備項目管理

內(nèi)容概要：土地儲備項目由市自然資源和規(guī)劃部門統(tǒng)籌，市土地儲備機構(gòu)、區(qū)政府負責組織實施。制度的核心是整合資源，明確時序，控制成本，降低風險。項目管理分為項目設立、項目實施、土地入庫、土地前期開發(fā)和土地供應五個階段。

修訂理由：項目管理五個階段形成閉環(huán)，實施過程中，充分發(fā)揮區(qū)政府、平臺公司的積極性和主動性，重點把好項目立項和土地入庫關口，推動實現(xiàn)“多個渠道進水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”的土地儲備新格局。

新舊政策銜接和差異：2022年1月1日起，由土地收儲整理單位實施土地收儲整理的，以項目設立方案作為項目實施依據(jù)，不再核發(fā)土地開發(fā)整理批準書。已核發(fā)土地開發(fā)整理批準書的項目，可繼續(xù)按照有關要求開展工作，收儲整理時限到期后原則上不再延期，并做好項目退出工作。

2.優(yōu)化土地儲備計劃管理

政策標題：“三年滾動計劃”和年度計劃

內(nèi)容概要：市自然資源和規(guī)劃部門會同各區(qū)（市）政府，編制土地儲備“三年滾動計劃”，合理確定未來3年土地儲備規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局、時序；結(jié)合“三年滾動計劃”和城市建設需要，編制年度土地儲備計劃。

修訂理由：實現(xiàn)市級對區(qū)級計劃的統(tǒng)籌管理，掌握各區(qū)儲備庫建設情況和庫存情況，有助于市級統(tǒng)籌重大重要項目落地。

新舊政策銜接和差異：意見調(diào)整了現(xiàn)行土地儲備計劃由各區(qū)（市）土地儲備機構(gòu)分別編制的方式，2022年1月1日起，由市自然資源和規(guī)劃部門會同各區(qū)（市）政府編制土地儲備“三年滾動計劃”和年度土地儲備計劃。

3.明確跨區(qū)域土地儲備要求

政策標題：實施范圍、儲備土地供應

內(nèi)容概要：市土地儲備機構(gòu)可以在市南、市北、李滄三區(qū)以及軌道交通土地資源開發(fā)利用區(qū)域、城市發(fā)展重點區(qū)域及市政府確定的其他區(qū)域?qū)嵤┩恋貎涔ぷ鳌?/span>跨區(qū)域同市南、市北、李滄三區(qū)以外的區(qū)（市）政府、地鐵集團等有關單位共同開展的土地儲備項目，土地供地方案根據(jù)現(xiàn)行審批權限按程序批準后，由市自然資源和規(guī)劃部門統(tǒng)籌組織供應。

修訂理由：跨區(qū)域儲備的工作思路，有利于市級進一步統(tǒng)籌土地資源，既能保障市級政府的主動性，又能激發(fā)地方政府的積極性，有利于項目推進。

新舊政策銜接和差異：意見賦予市級儲備更大范圍，確保了跨區(qū)域儲備工作順利開展。對于跨區(qū)域儲備的土地供應，保持審批權不變，但土地由市級統(tǒng)籌組織供應。

4.調(diào)整儲備補償實現(xiàn)“兩脫鉤”

政策標題：土地收儲補償標準、儲備土地前期開發(fā)

內(nèi)容概要：為推進土地儲備工作，土地收儲補償通過片區(qū)收儲和單宗土地收儲兩種方式實施，其中片區(qū)收儲采取片區(qū)綜合地價方式，單宗土地收儲采取現(xiàn)狀用途評估方式。市土地儲備機構(gòu)根據(jù)國土空間規(guī)劃實施時序和城市建設需要，組織對儲備土地進行必要的前期開發(fā)，優(yōu)先實施基礎設施建設，整合土地資源，提升區(qū)域升值潛力。

修訂理由：通過此次調(diào)整，充分發(fā)揮了土地儲備工作在匹配土地資源和調(diào)整土地利益分配中的基礎性、平臺性作用。一是收儲補償費用與土地成交價格脫鉤，明確了以片區(qū)綜合地價為主的收儲補償方式，有利于降低不同土地之間的價格差異，避免了原用地單位相互攀比問題；有利于片區(qū)基礎設施和公共服務設施用地的統(tǒng)一收回和統(tǒng)一規(guī)劃建設，避免配套用地建設滯后的問題。二是土地收儲整理與儲備土地前期開發(fā)脫鉤，有利于統(tǒng)籌考慮儲備土地基礎設施配套有關要求，開展與儲備宗地相關的基礎設施建設，優(yōu)化土地開發(fā)條件，變“生地”為“熟地”，實現(xiàn)有效土地儲備庫存，進一步提高土地價值，助力城市品質(zhì)改善提升。

新舊政策銜接和差異：目前我市市南、市北、李滄三區(qū)土地收儲普遍采取“土地補償與土地成交價格掛鉤”的補償模式，2022年1月1日起，土地收儲收儲補償通過以片區(qū)綜合地價為主的收儲補償方式實施。我市原有涉及土地收儲補償與本意見不一致的，以本意見為準。2022年1月1日前，市土地儲備機構(gòu)已與有關單位簽訂收儲補償協(xié)議并報經(jīng)市政府批準的，繼續(xù)按已簽訂協(xié)議的有關約定執(zhí)行。

5.建立儲備成本核算機制

政策標題：成本核算

內(nèi)容概要：將直接收儲補償費用、土地收儲整理成本、前期土地開發(fā)成本和其他有關費用一律納入成本范圍。按照財務成本和收儲管理費分別核算管理費。以土地入庫為節(jié)點，做到土地入庫和資金支付有效銜接。

修訂理由：實現(xiàn)“錢地兩清”，為“兩脫鉤”奠定基礎。

政策銜接和差異：目前，因收儲補償與土地成交價格掛鉤，土地儲備成本包含在收儲補償費用內(nèi)，由原用地單位承擔，儲備成本內(nèi)涵較少。本次意見明確了土地儲備成本的內(nèi)涵、確認和撥付事宜。為提高整理效率，調(diào)整了管理費的核算方式和費率，由原來的統(tǒng)一按照15%收取，調(diào)整為按照財務成本和收儲管理費分別核算，其中財務成本按不高于貸款市場報價利率（LPR）核算，收儲管理費按不高于整理成本的2%核算。2022年1月1日起，我市原有涉及開發(fā)整理費用核算與本意見不一致的，以本意見為準。2022年1月1日前，市土地儲備機構(gòu)已與有關單位簽訂收儲補償協(xié)議并報經(jīng)市政府批準的，繼續(xù)按已簽訂協(xié)議的有關約定執(zhí)行。

聯(lián)系電話：58663980

【媒體解讀】對標先進城市！青島出臺意見，進一步加強土地儲備管理工作

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